住宅ローンの「ロックイン」が住宅市場全体に与える影響

Aug 28, 2023

アルサ・チャン、ホスト:

米国の住宅の平均住宅ローン金利は 7% 以上です。 これは過去20年以上で最高の水準だ。 その結果、多くの住宅所有者は、新しい家を購入したり、はるかに高い金利の住宅ローンを組む代わりに、現在の家に住み続けています。 毎日の経済番組「The Indicator From Planet Money」のWailin WongとDarian Woodsが、その決定が住宅市場全体にどのような影響を与えるかを説明します。

ダリアン・ウッズ、署名入り: 米国の住宅所有者の大多数は 30 年の固定住宅ローンを組んでいます。 お金を借りるときは 1 つの金利が適用され、その金利は 30 年間同じままです。 そのため、米国の住宅ローン市場は非常にユニークなものになっています。

ワイリン・ウォン、署名入り: そして、30 年の固定住宅ローンには利点があります。 ジュリア・フォンセカは、イリノイ大学アーバナ・シャンペーン校のギース・カレッジ・オブ・ビジネスの教授です。 彼女によると、30 年固定の住宅ローンは人々を金利上昇から守ってくれますが、実際に金利が上昇し、住宅所有者が引っ越しを希望した場合には...

ジュリア・フォンセカ: このローンを非常に低い金利で返済し、新しいローンをはるかに高い金利で借りなければならないため、引っ越しの経済的コストがさらに増加することになります。 私たちが聞きたかったのは、それが借り手に何をもたらすのかということです。 なぜこれが重要なのでしょうか? そして、私たちがこれに注意を払う必要がある理由の 1 つは、それが他の人に影響を及ぼすからだと思います。

ウッズ: ジュリアは、今年初めに発表された研究論文のためにこれらの影響を研究しました。 彼女はペンシルバニア大学ウォートンスクール教授のルー・リウ氏とこの論文を共同執筆した。 そして、彼らは2010年から2018年にかけて数百万人の住宅ローン借り手に関するデータを調査し、住宅市場と労働市場に対する住宅ローン金利のロックインの影響を調べていた。

ウォン: 健全な住宅市場では、初めての住宅所有者がスターター ハウスを購入し、現在の住宅所有者がスターター ハウスからより良い住宅にアップグレードしたり、あるいは雇用の機会を求めて引っ越したりしているかもしれません。

ウッズ: しかし、住宅ローン金利が固定化されているため、現在の住宅所有者は、低い金利をあきらめて高い金利を取得しなければならないため、引っ越しをしません。

ウォン: 実際、ジュリアとその共著者は、住宅ローン金利が 1 パーセント上昇するごとに、引っ越し金利が 9% 下がることを発見しました。

ウッズ: 移住する人の大幅な減少は、売りに出されている住宅の減少を意味します。 そして、この供給ひっ迫により、少なくとも短期的には住宅価格が高止まりする可能性がある。

フォンセカ: 誰も家を売りに出さない場合、それはより良い家にアップグレードしない人だけに影響を与えるわけではありません。 これは、購入する家が見つからない初めての住宅購入者に影響を与える可能性があります。 そしてそれは、他の国では実際に住宅価格の下落が見られるのに、なぜ米国の住宅価格がそれほど下落していないのかを説明する要因になるかもしれない。

ウォン: ジュリアと彼女の共著者は、住宅ローンのロックインにより、より高賃金の仕事を求めて転職する人が減少していることを発見しました。

ウッズ: 言い換えれば、労働者は、引っ越しによる経済的コストがそれらのメリットを上回るため、より高賃金の仕事や自分のスキルに適した仕事を放棄する可能性があります。 そして、こうした個別の決定が経済全体に積み重なると、労働市場の円滑な機能が混乱する可能性があります。

フォンセカ氏: 労働者が最適な仕事を見つけることができなくなる可能性があります。 そうなると企業は優秀な人材を見つけることができなくなる可能性がある。

ウォン: ジュリアさんは、住宅ローンのロックインを緩和する方法がいくつかあると言っています。 業界はポータブル住宅ローンの提供を検討する可能性がある。 ここで、住宅所有者は既存のローンの条件を新しい物件に移すことができます。 米国以外の一部の国では一般的です

ウッズ: ダリアン・ウッズ。

ウォン: ウェイリン・ウォン、NPRニュース。 トランスクリプトは NPR によって提供され、著作権は NPR です。

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